宅建試験勉強メモ

宅建のお勉強メモです。
丸暗記しにくいところをなんとかしようと、とりあえずメモっている感じです。
気づいたらその都度、更新繰り返して試験までにはまともな記事に仕上げる予定です。
(2021/8/14更新)

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宅建試験勉強メモ

仕様教材;
マンガで慣れ親しみ、テキストで覚えるスタイルです。

あとは、ひたすら問題演習!

上記がメインテキスト、以下のLEC(東京リーガルマインド)テキストがサブ、です。

過去の受験成績

2016年:自己採点20点台
2020年:自己採点33点不合格(10月受験)

2016年はさておき、2020年はけっこう真面目に取り組んだつもりでしたが、
合格基準点38点(過去最高??)に遠く及ばない点数でした。

それもそのはず、振り返ってみると、メインテキストの消化は酷いもの。
最低でも3周はしなければ合格点には届かないであろう問題集(宅建学院のもの)が1周しかされておらず、
酷いものではセクションごと白紙でした、、、。
(権利関係の抵当権等、、、)

これではアカンという事で、気合を入れなおした2021年、7月までにとりあえず上記のサブテキストを1周。
このサブ教材は、図を多用して頭に入れる役には立つのですが、いまひとつ、ボリューム感に欠けます。

宅建学院では重箱の隅まで一応拾いに行くスタンスで問題がかかれているようですので(それゆえにボリューミィ)、
8月からはLECテキストはいったん横に置き(1周したからヨシ!)、完全に学院のもので再スタートです。

宅建学院問題集は3冊全部で666問、3周するとざっくり2,000問。
一日当たり50-60問程度こなせば2-3か月で3周は行けるはずです。

この辺りは厳密にやるよりも、少し多めに日々のノルマを決め、着実にやっていくしかなさそうですね。

※筆者は試験直前に詰め込むのが苦手なタイプなので、知識の習得にかなり時間がかかる傾向があります。

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権利関係/業法など

雑なメモでイメージを確認。

・善意無過失最強
・登記最強
・悪意極悪
・時効最強

・業者でないシロートが困るのはアウト
・業者と業者のやり取りは好きにしろ
・自ら賃貸は常に頭片隅に置いとけ
・民法と業法の狭間

・税金むずいけどやっとけ

今の所の目標は、
・権利関係10点
・宅建業法20点(満点)
・法令5点
・その他6点
合計41点

と言うものです。

遡って有効シリーズ

追認・時効・解除・相殺・遺産分割は最初の時点までさかのぼることができます。

追認

(追認1)未成年者は法定代理人の同意を得ずに契約行為をしても無効だが、法定代理人の「追認」があると、契約の当初に遡って有効になる。
(追認2)無権代理行為は無効だが、所有者本人の「追認」があると、契約の当初に遡って有効になる。

時効

(取得時効)他人の物を、自分の所有物にする意思をもって10/20年(善意無過失/悪意・有過失)経つと、その権利は時効起算日に遡って有効になる。

解除

契約の「解除」した場合の効果は、契約の当初に遡って有効になる。

相殺

契約を「相殺」した場合の効果は、「相殺した日」でなく、それより前に到来しているはずの「相殺適状」になった日に遡って有効になる。

遺産分割

遺産の分割は、共同相続人による遺産分割協議が成立した場合、「相続開始」の時点までさかのぼって効力を生ずる。
(参考:R1-6-(4))

相続あれこれ

相続の考え方は、試験に関係なく常識の範囲で知っておくべき内容です。

代襲相続

親が死亡/欠格/廃除して、子の立場が相続人に繰り上がるのが「代襲相続」のイメージ。
ただし、親が相続放棄していた場合には代襲相続は生じない(代わりに相続するのが代襲ですが、元がなければ代わりようがない為)

遺留分

有効な遺言が執行された場合、相続財産をあてにしていた親族は落胆しちゃいますが、遺言でも侵害できないような権利を親族には取っておいてあげよう、というもの。
ただし、自動的にもらえるようなものではなく、遺言を無効にできるような効力はありません。
遺留分を侵害された場合(全額愛人へ遺贈するとか)に、合法的に金銭の支払い請求をすることができるだけ(遺留分侵害請求権)。
さらに、被相続人の兄弟姉妹に遺留分は無く、配偶者と直系尊属/卑属にしか遺留分の権利はない点も重要。
直系尊属の場合は遺産の1/3、それ以外は1/2が遺留分の権利となる(全額ではない、、、)

再婚のケース

過去問H26-10参照。
Aには「父のみを同じくする兄B」と「両親を同じくする弟C/D」がいる場合、、、
のような感じで出題されています。
父は再婚して、前の奥さんとの間に子(兄B)がいた、というわけです。
こういった場合、BとC,Dは平等にように見えますが、Bの権利は半分。
条文↓の4つ目です

参考条文(法定相続分)民法第900条抜粋

1.子及び配偶者が相続人であるときは、子の相続分及び配偶者の相続分は、各2分の1とする。
2.配偶者及び直系尊属が相続人であるときは、
配偶者の相続分は、3分の2とし、
直系尊属の相続分は、3分の1とする。
3.配偶者及び兄弟姉妹が相続人であるときは、
配偶者の相続分は、4分の3とし、
兄弟姉妹の相続分は、4分の1とする。

4.子、直系尊属又は兄弟姉妹が数人あるときは、各自の相続分は、相等しいものとする。
ただし、父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹の相続分は、父母の双方を同じくする兄弟姉妹の相続分の2分の1とする。

時効の考え方
取得時効と消滅時効

保証人と連帯保証人

登記簿あれこれ

4つの価格

・正常価格
市場性を有する不動産
+ 合理的と考えられる条件を満たす市場の場合
(一般的な不動産の価格)

・限定価格
市場性を有する不動産
+ 市場が相対的に限定される場合
(土地を借りている借地権者が、
その借りている土地を買い取る場合の価格など)

・特定価格
市場性を有する不動産
+ 正常価格の前提となる諸条件を満たさない
+ 市場価値と乖離する場合
(民事再生法に基づいての早期売却を前提とした価格など)

・特殊価格
市場性を有しない不動産
(重要文化財などの価格だ)

特殊価格だけ、市場性を持たないのがミソです。

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判決文問題

原状回復(H30-8)

賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、(中略)その旨の特約(以下「通常損耗補修特約」という。)が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。

共有物(H29-3)

共有者の一部の者から共有者の協議に基づかないで、共有物を占有使用することを承認された第三者は、その者の占有使用を承認しなかった共有者に対して共有物を排他的に占有する権原を主張することはできないが、現にする占有がこれを承認した共有者の持分に基づくものと認められる限度で共有物を占有使用する権原を有するので、第三者の占有使用を承認しなかった共有者は右第三者に対して当然には共有物の明渡しを請求することはできないと解するのが相当である。

不法行為(H28-9)

契約の一方当事者が、当該契約の締結に先立ち、信義則上の説明義務に違反して、当該契約を締結するか否かに関する判断に影響を及ぼすべき情報を相手方に提供しなかった場合には、上記一方当事者は、相手方が当該契約を締結したことにより被った損害につき、不法行為による賠償責任を負うことがあるのは格別、当該契約上の債務の不履行による賠償責任を負うことはないというべきである。(中略)上記のような場合の損害賠償請求権は不法行為により発生したものである(略)。

保証人(H25-7)

期間の定めのある建物の賃貸借において、賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り、保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負う趣旨で合意がされたものと解するのが相当であり、保証人は、賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを免れないというべきである。

解除(H22-9)

同一当事者間の債権債務関係がその形式は甲契約及び乙契約といった2個以上の契約から成る場合であっても、それらの目的とするところが相互に密接に関連付けられていて、社会通念上、甲契約又は乙契約のいずれかが履行されるだけでは契約を締結した目的が全体としては達成されないと認められる場合には、甲契約上の債務の不履行を理由に、その債権者が法定解除権の行使として甲契約と併せて乙契約をも解除することができる。

法廷地上権(H21-7)

土地について1番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なり、法定地上権成立の要件が充足されていなかった場合には、土地と地上建物を同一人が所有するに至った後に後順位抵当権が設定されたとしても、その後に抵当権が実行され、土地が競落されたことにより1番抵当権が消滅するときには、地上建物のための法定地上権は成立しないものと解するのが相当である。

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建築基準法

さて宅建学院のテキストには一部「理屈はいいからとにかくこの表覚えろ」的なものがいくつか出てきます。
歳なのか、丸暗記がどうも苦手でして、それらの丸暗記をちょーっとだけブレイクダウンしたのが以下のものです。

用途規制

元ネタは宅建学院のテキストです。
そこから一部抜粋して、ある程度ざっくり分類したほうが覚えやすいのではないか?という事を期待してます。

#12345678
低層・田園-住居専用地域中高層-住居専用地域(準)住居地域近隣商業地域商業地域準工業地域工業地域工業専用地域
1神社・寺院・教会、公衆浴場、診療所、交番、保育所・こども園
2アパート・下宿・老人ホーム・店舗付住宅・事務所付住宅、図書館×
3幼稚園、小学校、中学校、高校××
4大学、高等専門学校、病院×××

例文としてはこんな感じでしょうか:
1. 公衆浴場や診療所は住居地域、商業地域、工業専用地域のいずれにも建築できる。
2-1. 工業専用地域では、事務所付き住宅や図書館は建築できない。
2-2. 工業専用地域では、協会は建築できるが、住宅や下宿は建築できない。
3-1. 工業地域では、事務所付き住宅や図書館は建築できるが、幼稚園・小学校は建築できない。
3-1. 工業地域では、高校、大学、病院は建築できない。
4. 第〇種低層住居専用地域では、中学校・高校は建築できるが、大学・高専は建築できない。

ここでの第1分類(第〇種低層住居専用地域)は、
・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・田園住居専用地域
を分けていません。

後々、飲食店の規模による分類でしか、この細かい分類を使用する問題が出ないからです(たぶん)。

#12345678
低層・田園-住居専用地域中高層-住居専用地域(準)住居地域近隣商業地域商業地域準工業地域工業地域工業専用地域
5小規模車庫×
6自動車教習所××
7ホテル、旅館××××
8ボーリング、スケート、プール×××

5. 第〇種低層住居専用地域では、小規模車庫(2階以下かつ300㎡以下)は建築できない。
6. 第〇種中高層住居専用地域では、自動車教習所は建築できない。
7. 工業地域では自動車教習所は建築できるが、ホテル・旅館は建築できない。
8. 工業地域では、ホテル・旅館は建築できないが、ボーリング場やプールは建築できる。

#12345678
低層・田園-住居専用地域中高層-住居専用地域(準)住居地域近隣商業地域商業地域準工業地域工業地域工業専用地域
9大規模劇場・映画館、ナイトクラブ×××××
10キャバレー、料理店××××××
11個室付浴場×××××××
12中規模自動車工場、新聞印刷所×××
13大規模工場(車に限らない)×××××
14危険性の大きい工場××××××

9. 工業地域では自動車教習所は建築できるが、ホテル・旅館は建築できない。
10. 近隣商業地域においては、映画館を建築できるが、キャバレーは建築できない。
11. 商業地域においてのみ、個室浴場を建築できる。
12. 工業地域では、ホテル・旅館は建築できないが、ボーリング場やプールは建築できる。
13. 商業地域では、300㎡以下の中規模自動車工場は建築できるが、150㎡を超える大規模工場は建築できない。
14. 危険性の大きい工場は、工業地域・工業専用地域に限り建築できる。

統計問題は、他のページに良くまとまってました:

令和3年(2021年)試験用の統計問題(問48)対策ページを公開しました。
統計問題【令和3年(2021年)宅建士試験】 – 宅建士合格広場
2021年(令和3年)宅建士試験では、「統計」の問題が、1問出題されます。過去の宅建士試験において出題された問題を中心に、最新の統計数値(2021年宅建士試験対策用の数値等)を暗記しましょう。
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