入居者が夜逃げしたことないですよね-不動産投資の真実-悩めるハイスぺリーマンの話

baron

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入居者が夜逃げしました
不動産投資を振り返る

前回からの続き。

☆

1棟目は稼動9割ちょい、2棟目は満室での引き渡しだった。
２棟目はボロ物件、ずっと満室が続いていたと聞いている。

引渡しからほどなくして1件解約の申し出。。

おいおい、やめてくれよ、、、、

脳裏に浮かぶ、とある書籍の記載。

ダミー満室

売却しやすいよう（≒融資付けがうまく行くよう）、
とりあえず誰かに住んでもらうという。
家賃は、売主負担が多いらしい。

で、引渡しが済んで数ヶ月したら、解約させる。

まあ、見せ金と同様ですね。
買主に満室ということで安心させておいて、実はダミーでした、、、

*

今回のボロ物件もそうだったのかもしれない。
が、立証はできない。

酷かったのは、部屋の修繕費用。

ワンルームだったが、回復費用に20万ほどかかった。
しかも、事実上、全額オーナー負担になってしまった。

入居者はなんと、生活保護者だった。

*

管理会社へ依頼して弁護士見解もとった。
やはり、回収は難しいとのこと。

無料の内容証明送付は対応してもらったが、その後、振込みは無かった。

☆

その後。

安定的に他の部屋から賃料が入り、この物件だけでちょっとしたキャッシュがたまってきた。

はずだった。

管理会社より、あるメールが届く。

入居者の在宅が確認されない、という。

光熱費等のインフラは止まっていない。

中で孤独死の可能性がある。

警察立会いの下、鍵の開錠が行われた。

☆

中は、廃墟と化していた。

いったい、何年、放置したらここまで酷くなるのか？
家畜の住処のほうがましではないか？

壁が勝手に改造され、たたみは剥がされ、ふすまは穴だらけ。

風呂・トイレは壊れかかっており、まともに使えない。

*

内容を聞いて、ああ、ここもか、と落胆した。
まあ、買ってしまったものはしょうがない。

☆

その後、管理会社から費用の見積もりが届いた。

２DKの間取りで、酷い荒れた部屋、まあ、50くらいは行ってしまうか、、、、

と覚悟していた。

添付文書を開くと、そこにある数字は予想のはるか上を行っていた。

170万円

、、、、

これには絶句するしかなかった。

☆

おいおい、ちょっと待ってくれ
いったいどうやったらこんな経費になるのか？

畳をフローリングにするのはわかる、
壁もリニューアルするのははかる、

、、、

ユニットバスを全交換する

、、、

これか、、、

*

金額の内訳にはまあそれなりの納得はしたものの、
一部屋の修繕に170万かけて、それで何年かかって回収するのか？

想定される賃料は4万ちょい。
ローン支払もあるため、回収には何年かかるのか見通しがつかない。

前に退去したワンルームの部屋も未だ空室だった。

そもそもだ、

工事費用として妥当なのか？

相見積もりを出してもらうこととした。

仲介してもらった業者さん、交友が広いようで、工事業者も安く手配できるという。

今回の件の顛末を伝え、至急、見積もりを依頼。

☆

並行して、多様な選択肢を考え始めた。

などなど。

住宅街だったので、オフィス用途は早々と諦め。
ではトランクルームではどうか？？

物件の周りには、徒歩圏内にトランクルームは無い。
１軒家、アパートが並ぶ住宅街。
そこまで間取りがあるとは思えない。

需要は感じられた。

あとは、工事費用だ。

50万ほどでできないか？
DIYショップで購入してセルフでできないか？

他のトランクルームを見学しに行ってみた。
ほぼ、オフィスと同様のセキュリティと環境だった。

空調がちょっと弱いくらいで、きちんと清潔感もあった。

これは太刀打ちできないかな、、、

というのが本音。

コンテナよりはマシだが、それで訴求力あるか。
立地はそこまで恵まれてない。
車用のスペースがあるわけでなく、そもそもアパートの１室だ。

トランクルームへの変更見積もりが届いた。

100万円

、、、
やはり、高い、、、

☆

トランクルームはほぼ諦めた頃、相見積もりの結果がきた。

ざっと90万で行けるという。

回収するまでは長期になるが、放置してもしょうがない。

詳しい工事内容を打ち合わせ、依頼することとした。

*

約２週間、完成した。
内覧にいき、出来上がりの綺麗さに驚いた。

本当に同じ物件なのか？
本当にあのボロいユニットバスか？
フローリングの色をあわせるだけで、部屋が広く感じる！

*

後日、ベランダ・バルコニーの掃除・草取りに再度訪れた。
（部屋は１階）

半日がかりで、ぼうぼうの草を抜いた。
ゴミ袋７つ分。

おかげで、とても綺麗な庭となった。

*

ワーキング・ハイになりつつ、帰宅。
草をとりきった感はとてもよかった。

早く、次の人が入居してほしい。

☆

次回へ続く予定。

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2018.08.30

baron

それではこのへんで。
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