入居者が夜逃げしたことないですよね-不動産投資の真実-悩めるハイスぺリーマンの話

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入居者が夜逃げしました
不動産投資を振り返る

前回からの続き。

1棟目は稼動9割ちょい、2棟目は満室での引き渡しだった。
2棟目はボロ物件、ずっと満室が続いていたと聞いている。

引渡しからほどなくして1件解約の申し出。。

おいおい、やめてくれよ、、、、

脳裏に浮かぶ、とある書籍の記載。

ダミー満室

売却しやすいよう(≒融資付けがうまく行くよう)、
とりあえず誰かに住んでもらうという。
家賃は、売主負担が多いらしい。

で、引渡しが済んで数ヶ月したら、解約させる。

まあ、見せ金と同様ですね。
買主に満室ということで安心させておいて、実はダミーでした、、、

*

今回のボロ物件もそうだったのかもしれない。
が、立証はできない。

酷かったのは、部屋の修繕費用。

ワンルームだったが、回復費用に20万ほどかかった。
しかも、事実上、全額オーナー負担になってしまった。

入居者はなんと、生活保護者だった。

*

管理会社へ依頼して弁護士見解もとった。
やはり、回収は難しいとのこと。

無料の内容証明送付は対応してもらったが、その後、振込みは無かった。

その後。

安定的に他の部屋から賃料が入り、この物件だけでちょっとしたキャッシュがたまってきた。

はずだった。

管理会社より、あるメールが届く。

入居者の在宅が確認されない、という。

光熱費等のインフラは止まっていない。

中で孤独死の可能性がある。

警察立会いの下、鍵の開錠が行われた。

中は、廃墟と化していた。

いったい、何年、放置したらここまで酷くなるのか?
家畜の住処のほうがましではないか?

壁が勝手に改造され、たたみは剥がされ、ふすまは穴だらけ。

風呂・トイレは壊れかかっており、まともに使えない。

*

内容を聞いて、ああ、ここもか、と落胆した。
まあ、買ってしまったものはしょうがない。

その後、管理会社から費用の見積もりが届いた。

2DKの間取りで、酷い荒れた部屋、まあ、50くらいは行ってしまうか、、、、

と覚悟していた。

添付文書を開くと、そこにある数字は予想のはるか上を行っていた。

170万円

、、、、

これには絶句するしかなかった。

おいおい、ちょっと待ってくれ
いったいどうやったらこんな経費になるのか?

畳をフローリングにするのはわかる、
壁もリニューアルするのははかる、

、、、

ユニットバスを全交換する

、、、

これか、、、

*

金額の内訳にはまあそれなりの納得はしたものの、
一部屋の修繕に170万かけて、それで何年かかって回収するのか?

想定される賃料は4万ちょい。
ローン支払もあるため、回収には何年かかるのか見通しがつかない。

前に退去したワンルームの部屋も未だ空室だった。

そもそもだ、

工事費用として妥当なのか?

相見積もりを出してもらうこととした。

仲介してもらった業者さん、交友が広いようで、工事業者も安く手配できるという。

今回の件の顛末を伝え、至急、見積もりを依頼。

並行して、多様な選択肢を考え始めた。

  • オフィス貸し出し
  • トランクルームへ変更
  • スケルトンにする(回復させない)
  • 学生用に、改造OKにする
  • などなど。

    住宅街だったので、オフィス用途は早々と諦め。
    ではトランクルームではどうか??

    物件の周りには、徒歩圏内にトランクルームは無い。
    1軒家、アパートが並ぶ住宅街。
    そこまで間取りがあるとは思えない。

    需要は感じられた。

    あとは、工事費用だ。

    50万ほどでできないか?
    DIYショップで購入してセルフでできないか?

    他のトランクルームを見学しに行ってみた。
    ほぼ、オフィスと同様のセキュリティと環境だった。

    空調がちょっと弱いくらいで、きちんと清潔感もあった。

    これは太刀打ちできないかな、、、

    というのが本音。

    コンテナよりはマシだが、それで訴求力あるか。
    立地はそこまで恵まれてない。
    車用のスペースがあるわけでなく、そもそもアパートの1室だ。

    トランクルームへの変更見積もりが届いた。

    100万円

    、、、
    やはり、高い、、、

    トランクルームはほぼ諦めた頃、相見積もりの結果がきた。

    ざっと90万で行けるという。

    回収するまでは長期になるが、放置してもしょうがない。

    詳しい工事内容を打ち合わせ、依頼することとした。

    *

    約2週間、完成した。
    内覧にいき、出来上がりの綺麗さに驚いた。

    本当に同じ物件なのか?
    本当にあのボロいユニットバスか?
    フローリングの色をあわせるだけで、部屋が広く感じる!

    *

    後日、ベランダ・バルコニーの掃除・草取りに再度訪れた。
    (部屋は1階)

    半日がかりで、ぼうぼうの草を抜いた。
    ゴミ袋7つ分。

    おかげで、とても綺麗な庭となった。

    *

    ワーキング・ハイになりつつ、帰宅。
    草をとりきった感はとてもよかった。

    早く、次の人が入居してほしい。

    次回へ続く予定。

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    それではこのへんで。
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