スルガ銀行の融資-不動産投資の実態とは?

不動産

スルガ銀行の不動産融資について
実態が徐々に暴露されてます。

baron
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すらまっぱぎ。
丹志井商店へようこそ!

スマートデイズの「かぼちゃの馬車」サブリース問題に関連して、報道が続いてます。

銀行から融資を受ける際、自己資金の証明を渡すのですが、、

・書類改ざん:

銀行預金といった自己資金は、貸し付ける側からみたら、”いざ”というときのリスクバッファーになります。

もともと、銀行は満額融資などほとんどせず、頭金の差し入れを要求することがほとんどのよう。

*

一方で、こんなつぶやきも。

・暗黙の了解??:

*

実態はいかに??
厳しいのか?
ずさんなのか?

銀行側は、平常運行の認識。。

*

自己資金の水増しですが、いろんな手口があるようです。
詳細は書きませんが、通帳なりWeb画面なりを細工するとか。

厳しい銀行では融資面談の際に以下のようなとても厳重な確認をするそうです;

まず面談の当日、事前に預金口座のスクショを送らせる。

面談の際に目の前で、

  • スマホからネット銀行にアクセスさせる
  • その画面のスクショをとらせる
  • スクショをメールさせる
  • そのスクショをプリントアウトする
  • 事前送信の口座と付き合わせる
  • 変動要因があれば確認
  • この一連を持っているネット口座全てで実施。。

    なんともめんどくさいですね、、、

    *

    今も実施しているかは不明ですが、実際の体験談です。

    それだけ、銀行各社、水増し行為に欺かれないようにガードしていたのでしょう。

    *

    問題は地方RC物件にまで波及?

    スルガ銀行は、地方のRC物件でも積極的に融資を出す傾向がありました。
    地方は人口の減少が激しいため、その影響がどんどん出てきそうです。

    地方物件の地雷としては、

  • 満室で買っても実際は低い稼働率
  • 老朽化により嵩む修繕費
  • 賃料水準の低下傾向
  • があります。

    中古物件では賃料水準が大幅に落ちることは珍しいですが、たとえばこんなケースでは賃料が暴落します;

  • 特定の大学・企業の入居を前提
  • 大学の再編・企業の撤退により人口減
  • 付随した、その地域の景気悪化による賃料低下
  • 賃料低下による入居者モラルの低下
  • モラル低下は侮れません。
    滞納リスク、ごみだしの悪化、夜逃げの増加、etc,,,

    *

    不動産投資バブルはもう過ぎ去ったようです。

    基本に戻りましょう。
    こまったら基本に忠実に投資するのが良いようです。

    投資の基本は、損失を出しても、きちんと生き残ること。
    生き残れるように、踏ん張っていこうと思います。

    その後の話;
    共食いを始めた大家さんの恐怖。

    baron
    baron
    それではこのへんで。
    てりまかし。

    ☆不動産シリーズ☆

    1-区分マンション , 8-民泊検討 

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